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2014年房地产估价师《案例分析》答题技巧

责任编辑:焦糖  2014-03-13 14:28:26 in 677网校  字体:[默认] [] []

  (一)问答题和单项选择题

  问答题和单项选择题约占考题总分的50%,主要考查考生是否熟悉房地产的价值标准与估价目的之间的关系,掌握各种主要房地产估价方法的实质与难点,掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等。

  (二)指错题和改错题

  指错题和改错题约占考题总分的50%,是用指错、改错这种形式综合考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确,参数是否准确、计算是否正确等等)。

  估价报告中的错误种类繁多、不胜枚举,是很难一一列出的,在这里作一个归纳总结,供大家在复习时参考,不够完善之处,大家可以根据自己的估价实践适当补充。

  1.估价报告内容不完整,行文用词不当

  (1)估价报告内容不完整,常见的有以下几种情况:

  ①缺少委托估价方有关项目,如单位名称、法人代表及住所(单位委托)或个人姓名和住所等(个人委托);

  ②缺少受理估价方有关项目,如名称、住所,特别是估价资格等级;

  ③对估价对象没有描述或描述不清(具体包括:估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等等);

  ④缺少估价目的或估价目的含糊不清;

  ⑤缺少估价时点;

  ⑥缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切;

  ⑦估价依据不全和估价方法没有说明定义;

  ⑧缺少估价作业日期;

  ⑨估价结果缺少大写、单价或货币单位等,用外币表示时缺少相应的汇率,等等。

  ⑩缺估价原则

  (2)行文、遣词用句不当

  主要包括:①名词术语不准确,如把估价日期错写成估价期日。②用词带有强烈的感情色彩,如“该地区发展潜力与其他地区相比,不可同日而语”,这样过分吹嘘估价对象而贬低其他的做法是不可取的。③语意含糊,如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右”。“大约”这样的词出现在估价结论中是不妥当的(但在表达一些判断或推理时除外)。④逻辑不严谨,主要表现在前后没有呼应(如前面说了上座率90%,后面计算时又没有考虑进去),⑤ 数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。⑥判断推理没有充足的理由(如简单地下结论,却没有充足的理由支持结论)。

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